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武漢177名業主起訴雅居樂欲解精裝困局 后遭攻擊骨折

武漢177名精裝房業主 將雅居樂推上被告席

孫夢凡

[政策加持下,為何維權風波依然不斷?合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經,一切根源都在于限價。開發商為追求利潤最大化,會拆開精裝和毛坯,甚至壓縮精裝修成本。而對購房者來說,裝修成本之外,一旦房價沒漲甚至有小幅調整,也會進行維權。]

房地產市場走至今天,每次前行都伴隨陣痛。2019年3月19日,武漢精裝房維權風波再起,雅居樂國際花園177名業主將一紙訴狀交至法院,試圖以法律途徑解決裝修困局。

一切始于1年前。該項目去年3月底開盤后,大量剛需欣喜上車,樓盤均價12800元/平方米,附帶裝修費2500元/平方米。業主稱,據公開招投標資料,裝修公司工程造價每平方米僅383元。看到這一數據,所有業主都不能接受。

而開發商方面回復第一財經,上述工程款僅為人工費用,并不包含材料費用。

但是,房價高壓下的購房者,對開發商信任不再,雙方的溫情便很難重建。目前該項目還未收房,解除裝修協議、退還裝修費,是業主的核心訴求。

實際上,精裝房維權一直是許多房地產項目的痛處。新房限價下開發商普遍備案毛坯賣精裝,以拓展利潤空間。若業主質疑裝修成本,加上樓盤房價小幅波動,便會成為此次維權的導火索。

精裝成本漩渦

購房之前,趙琪并非不了解精裝房的問題。但沖著雅居樂品牌口碑,她選擇相信。“4公里湖岸,百萬方濱水墅區”、“雅居樂中國房企品牌價值TOP10,實力雅筑百萬方濱水墅區”,去年9月看房時,銷售如此宣傳。

當剛需買房依然要靠搶時,趙琪沒想那么多。湊齊30%首付后,她快速入手一套99.85平方米的房子,其中套內面積77.44平方米,公攤面積22.41平方米。該房屋毛坯均價11274.67元/平方米,加上精裝修費用總價約138萬元。

但購房喜悅并沒有持續多久。去年年底看毛坯房時,她發現公共區域施工使用花線。所謂花線,因其負荷太少且容易出現事故,目前安全用電相關規范已明確建筑工程不許使用。

同時有業主表示,開發商選定的裝修公司工程造價每平方米僅383元。至此,雅居樂國際花園業主對開發商的信任瀕臨崩塌。“看到毛坯房現狀,再看到招投標資料,我們徹底死心了。”趙琪告訴第一財經。

記者在武漢市公共交易平臺上查詢到相關文件。據武漢雅居樂國際花園一期(二標段)直接發包備案表,6、7、10、11、12棟室內裝飾裝修工程由深圳中天精裝股份有限公司承包,總建筑面積約106343平方米,工程造價約4076萬元。

若將總造價與面積相除,得出數據確為383元/平方米。那么這一數據能在多大程度上代表裝修成本?“實際上,建筑面積不單指室內面積,還包含電梯口、大廳等公攤部分,如果以此計算分母偏大。此數據不能直接等同于裝修成本,但可作為參考。”有裝修業高管告訴第一財經。

同時此業內人士稱,開發商將工程直接發包給裝修公司,屬于集體性轉分包模式。工程造價包括材料費用,且后續不會有太大波動,因此一定程度上可代表裝修投入。但上述文件是開發商與裝修公司之間的協議,業主還需以開發商出具的裝修材料明細為準。

但開發商并不認同。武漢雅居樂花園項目負責人對第一財經表示,上述工程款只是部分人工成本,不包含設計、材料、運輸等其他費用。裝修材料是開發商直供給裝修公司,不需要招標,也不會公布相關信息。“目前項目未交房,裝修質量問題現在還談不上。”

實際上,業主簽訂的《委托裝修協議》對裝修標準有明確規定。其中臥室房門、衛生間淋浴隔斷、衛生間門、廚房星盆、陽臺洗衣柜等均為“定制”,未列明具體品牌。對此,業主對后續裝修結果表示擔憂。

第一財經了解到,該樓盤建設單位為武漢長凱物業發展有限公司,成立于2000年,注冊資本61928萬元,南京雅居樂房地產開發有限公司持股50%,中盈長江國際新能源投資有限公司持股50%,董事長喬曉建為雅居樂武漢區域總裁。

而裝修方深圳中天精裝股份有限公司成立于2000年,注冊資本11355萬元,公司資質為建筑裝修裝飾工程專業承包壹級。天眼查信息顯示,該公司曾涉勞務合同糾紛、裝飾裝修合同糾紛、失業保險待遇、追索勞動報酬糾紛等多起官司。

“失言”的合同

如果說在裝修問題上,業主感受到的是憤怒。翻開合同那一刻,無力感才真正襲來。趙琪表示,簽署合同時,壓根不知道自己放棄了那么多權利。

記者得到的合同資料顯示,《武漢雅居樂花園認購書》簽署于《商品房買賣合同》、《委托裝修協議》等文件之前。其中的認購條款指出,購房者在簽署本認購書時已認真閱讀上述文件。但實際上,此時購房者并未看到所有文件。

真正簽訂購房合同時,“短短幾分鐘內不停簽字蓋手印,密密麻麻的小字根本來不及看清內容。”業主說,后續才發現其中存在“不公平條款”,包括但不限于剝奪其毛坯驗收結果知情權、合同撤銷權,公攤按精裝收費等。

據《委托裝修協議》委托事項第3點,開發商向裝修公司交付房屋時,即代表購房者已經認可并接受開發商的毛坯工程;而房屋裝修工程款第1點中,精裝修總款按建筑面積收費。也就是說,公攤部分也是精裝價。

此外《確認書》第4條提到,業主承諾,已清晰知曉裝修總價款包括裝修材料,不會以存在欺詐、顯失公平為由要求解除或終止上述協議。否則,業主違約,開發商有權解除購房合同。

“但如果因此拒絕簽署,按之前認購書規定,已交定金將不退還。”趙琪說。至此,一系列合同形成有利于開發商的完美閉環。更重要的是,購房者的簽名與手印赫然在列,維權陷入“死胡同”。

這一現象并非孤例。深圳市消費者委員會曾指出,房地產消費領域是不公平、不合理格式條款的重災區。由于商品房買賣過程信息不對稱,開發商經常利用自身強勢地位,通過格式合同條款排除或限制消費者權利,減輕或免除自身責任。

此外,業主還對另一問題耿耿于懷。武漢市房管局數據顯示,該樓盤土地使用年限為2005年~2075年。也就是說,目前房屋產權年限剩57年,跟買房時銷售聲稱的70年相差甚多。“但置業顧問從未提及這一點。”趙琪說。

房價之根

與開發商多次談判無進展后,2019年3月19日,177名業主集體起訴,將武漢長凱物業發展有限公司告至法庭。目前,武漢市江夏區人民法院已立案,案件將于4月底分批陸續開庭。

就在起訴后不久,“噩夢”依然未息。3月23日,十幾名業主在售樓部維權時,遭不明身份人員攻擊。據現場視頻,十幾名社會樣貌人員將潘明踢倒在地,毆打持續3到4分鐘。醫院鑒定結果顯示,潘明右側第5、6前肋不全骨折。

實際上,房地產加速奔跑下,這只是近年來行業頑疾的縮影。2016年,搶房之風刮到武漢,封盤漲價極為普遍。隨著“三限”相繼到來,開發商生存線被勒緊,為獲取最大利潤,備案毛坯、賣精裝成為溢價的有效途徑。彼時,甚至有100平方米的房子,裝修房比毛坯房備案價高出65萬元。

“很多省會城市也都是這樣。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,開發商抓住購房者入市的急切心情,但往往有很多問題,比如說買房時不會有問題,但交付房屋時就會有糾紛,背后體現了供求矛盾下開發商違規操作的現象。

2017年5月,為遏制開發商以捆綁裝修等方式變相漲價,武漢市出臺“精裝房限價令”,開發商必須在預售備案時明確是否為裝修房,并就接受裝修價格指導、制作樣板房和嚴格執行裝修標準等做出書面承諾。

政策加持下,為何維權風波依然不斷?合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經,一切根源都在于限價。開發商為追求利潤最大化,會拆開精裝和毛坯,甚至壓縮精裝修成本。而對購房者來說,裝修成本之外,一旦房價沒漲甚至有小幅調整,也會進行維權。

搜房網數據顯示,雅居樂國際花園房價自2018年來經歷過小幅調整。2018年5月,該項目均價12800元/平方米,8月份上升至14500元/平方米。此后直到2019年2月份,一直保持平穩。2019年3月,該項目均價再次降至12800元/平方米。

今年1月22日,武漢市房產交易中心一通知顯示,全市79個涉穩項目,凡購房人提出解除合同,可以辦理備案注銷手續。但要購房者與開發商協議一致、一同前去辦理。雅居樂國際花園項目名列其中。

那么在這場官司中,業主勝算幾何?北京中倫文德(天津)律師事務所張培堯律師告訴第一財經,即使法院已立案,但在業主都簽字的情況下,難以將協議內容定性為霸王條款。法院以協議顯失公平為由做變更有可能,但從格式合同角度判定條款都無效,可能性相對較小。

而在嚴躍進看來,維權勝率還是很大的,尤其是當前對于購房秩序管控比較嚴厲。但買房要去如此維權很耗費精力,建議后續房管部門對于此類裝修定價給予更明確的公布,對于部分裝修成本過高、質量投訴過多的房企集中整頓。

(文中趙琪、潘明系化名)

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